《佛山市住房公积金个人住房贷款管理办法》政策解读
一、修订背景
为加强住房公积金个人住房贷款（以下简称公积金贷款）管理，加大对住房公积金缴存职工合理住房消费需求的支持，有效防范和控制贷款风险，保障住房公积金资金安全，根据《住房公积金管理条例》等有关规定，对现行公积金贷款政策进行了全面梳理和系统整合，同时借鉴部分城市经验做法，经过调研起草、征求意见、合法性审查等环节，结合本市实际，修订原《佛山市住房公积金住房抵押贷款办法》，并更名为《佛山市住房公积金个人住房贷款管理办法》（以下简称《贷款办法》）。
二、主要依据
（一）《中华人民共和国民法典》（中华人民共和国主席令第四十五号）；
（二）《住房公积金管理条例》；
（三）《关于住房公积金管理若干具体问题的指导意见》（建金管〔2005〕5号）；
（四）《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》（建金〔2010〕179号）；
（五）《关于加强和改进住房公积金服务工作的通知》（建金〔2011〕9号）；
（六）《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》（建金〔2014〕148号）；
（七）《关于住房公积金异地个人住房贷款有关操作问题的通知》（建金〔2015〕135号）；
（八）《关于住房公积金异地个人住房贷款若干具体问题的通知》（建金〔2016〕230号）；
（九）《住房城乡建设部关于发布国家标准<住房公积金个人住房贷款业务规范>的公告》（中华人民共和国住房和城乡建设部公告第1717号）；
（十）《住房城乡建设部 财政部 中国人民银行 国土资源部 关于维护住房公积金缴存职工购房贷款权益的通知》（建金〔2017〕246号）；
（十一）《关于印发<退役军人逐月领取退役金安置办法>的通知》（退役军人部发〔2021〕82号）；
（十二）《关于进一步完善和落实积极生育支持措施的指导意见》（国卫人口发〔2022〕26号）；
（十三）《住房城乡建设部 中国人民银行 金融监管总局关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》（建房〔2023〕52号）；
（十四）《广东省建设厅关于确定我省普通住房标准的通知》（粤建房字〔2005〕58号）；
（十五）《广东省人民政府办公厅关于大力发展装配式建筑的实施意见》（粤府办〔2017〕28号）；
（十六）广东省住房和城乡建设厅关于印发《广东省住房公积金资金流动性风险预警和管理的指导意见》的通知（粤建金〔2017〕252号）；
（十七）《广东省绿色建筑条例》（广东省第十三届人民代表大会常务委员会公告第74号）。
三、修订内容
（一）细化和新增
《贷款办法》共十章57条，包括总则、贷款对象和贷款条件、贷款额度期限和利率、贷款程序、贷款担保、贷款偿还、贷后管理、法律责任、住房公积金资金流动性风险管理和附则。一方面对公积金贷款对象和贷款条件（第二章）、公积金贷款程序（第四章）等章节内容进行细化。另一方面结合我市实际新增公积金贷款担保（第五章）、公积金贷款偿还（第六章）、公积金贷款贷后管理（第七章）、公积金贷款法律责任（第八章）、住房公积金资金流动性风险管理（第九章）等章节。
（二）调整和修订
与现行公积金贷款政策相比，主要调整和修订内容如下：
1.明确公积金贷款申请时限
借款申请人购买自住住房的，应当自签订商品房买卖合同一年以内申请公积金贷款；建造、翻建、大修自住住房的，应当自取得建筑规划许可证明材料一年以内申请公积金贷款。
2.明确公积金贷款条件及不予贷款情形
借款申请人公积金贷款条件涉及未结清公积金贷款、公积金贷款使用次数、家庭房屋套数、信用情况、申请公积金贷款的自住住房性质、面积等因素。
3.调整公积金贷款额度计算方式
遵循“先存后贷、存贷挂钩”的原则，对贷款额度计算进行调整，调整后缴存职工的贷款额度将与缴存职工个人账户余额、缴存时间、债务比、首付款等因素挂钩，实现差别化贷款，更好满足刚性和改善性住房需求。
4.新增对购买首套住房为本市绿色建筑商品住房或装配式建筑项目商品住房、多孩家庭住房公积金贷款额度优惠政策
借款申请人购买首套自住住房，存在以下其中一种情形的，最高贷款额度可上浮：
（1）购买的住房为达到二星级以上绿色建筑标准的商品住房，但不包括转为再交易住房进行交易的绿色建筑商品住房；
（2）购买的住房已认定为装配式建筑项目的商品住房，但不包括转为再交易住房进行交易的装配式建筑商品住房；
（3）属于多孩家庭（三孩以上）。
同时符合上述多种情形的，上浮比例可累加。
5.明确购买再交易住房、建造、翻建和大修自住住房的公积金贷款期限
购买再交易住房、建造、翻建和大修自住住房的贷款期限最短为1年，最长为20年，且不得超过国家规定的土地剩余使用年限，同时贷款期限与自住住房房龄之和不得超过40年。
6.新增住房公积金冲还贷业务
借款人在本市缴存的，在申请公积金贷款时须同时办理住房公积金冲还贷业务。
7.明确公积金贷款的法律责任
佛山市住房公积金管理中心（以下简称公积金中心）按照规定有权采取一种或者多种方式对存在违规申请公积金贷款、挪用公积金贷款或者改变贷款用途等行为的借款人、抵押人进行处置。
8.完善住房公积金资金流动性风险管理
建立分级管理，根据资金运行状况合理确定流动性风险系数，明确可采用贷款发放轮候等方式降低流动性风险。
四、相关问题解答
（一）关于《贷款办法》实施的问题
1.调整后的《贷款办法》何时实施？
答：调整后的《贷款办法》自2024年3月1日起执行，自执行日起受托银行受理的贷款申请按新办法执行。原《佛山市住房公积金住房抵押贷款办法》（佛房金管〔2021〕14号）同时废止。
（二）关于《贷款办法》中的术语
1.翻建住房：是指对住房全部拆除、另行设计、重新建造。
2.大修住房：是指需要牵动或拆换住房部分主体构件，但不需全部拆除住房。具体可参照《房屋修缮范围和标准(试行)》的标准确认。
3.再交易住房：指购买已取得有效的房地产权证、且可在房地产市场流通的住房。
4.受托银行：在住房公积金个人住房贷款业务活动中，接受公积金中心委托，负责办理贷款发放、贷款回收等有关业务的商业银行。
5.借款申请人：因购买、建造、翻建、大修自住住房，提出贷款申请的住房公积金缴存职工本人。
6.借款人：满足贷款条件要求，经公积金中心审批同意，获得个人住房贷款资金，承担还款义务的债务人。
7.借款合同：借款人、公积金中心、受托银行、担保人共同签订的，明确各方之间法律关系与各自权利义务的住房公积金个人住房贷款借款合同。
（三）关于贷款对象和贷款条件的问题
1.在异地（非本市）缴存住房公积金，购买、建造、翻建、大修本市自住住房的，是否能申请公积金贷款？
答：符合《贷款办法》条件即可申请。
2.如何理解《贷款办法》中的家庭？同一套住房存在多个产权人能否一起申请公积金贷款？
答：《贷款办法》中的家庭是指借款申请人、配偶及未成年子女。
同一套住房存在多个产权人符合公积金贷款条件且为同一家庭的，可共同申请公积金贷款。
同一套住房存在多个产权人符合公积金贷款条件且并非同一家庭的，仅能由其中一个产权人家庭申请公积金贷款，所有产权人及其配偶作为共同抵押人。
3.同一笔公积金贷款夫妻双方均为借款申请人的，为何要确定一个主借款申请人？
答：主借款申请人不仅对公积金贷款额度标准认定有着重要的影响，还在公积金贷款还款中起着重要的作用，故每笔公积金贷款应当确定一个主借款申请人。
4.申请公积金贷款是否有时限？
答：借款申请人购买自住住房的，应当自签订商品房买卖合同一年以内申请公积金贷款；建造、翻建、大修自住住房的，应当自取得建筑规划许可证明材料一年以内申请公积金贷款。
5.如何理解借款申请人条件中的“连续依时足额缴存”和“累计依时足额缴存”？
答：缴存单位当月缴存当月住房公积金或当月缴存上月住房公积金的，视为依时缴存。
例：2024年2月份缴存2月或缴存1月的住房公积金，则视为依时。
“申请之月起，前6个月连续依时足额缴存”即申请之自然月起，往前6个月均需连续不间断依时缴存，如期间有不依时的月份，则需从最后一个“不依时”月份的次月起计算连续依时缴存，直到符合连续6个月。
例：2024年1月申请，则需依时缴2023年7月至12月住房公积金，如其中对应9月住房公积金未能依时缴存，则需从10月起连续依时缴至2024年3月，2024年4月才符合条件。
“累计依时足额缴存”即把符合“依时”条件的缴存月相加，计算累计数，累计月份计至申请之月的前一个月。对于集中一次后补缴存（执法申告补缴除外），不符合“依时”标准的，则不予以累计相加。
6.职工购买了一套商铺，是否能申请公积金贷款呢？
答：不能，自住住房是指职工居住其内且拥有所有权、性质为住宅的房屋，包括新建商品住房、再交易住房等，其规划用途为非住宅性质，如写字楼、商铺、商用公寓等不符合申请公积金贷款的条件。
7.职工购买住房申请公积金贷款，是否有面积限制？
答：根据《贷款办法》第十条第四款规定“申请公积金贷款的自住住房为单套住房套内建筑面积低于120平方米或单套住房建筑面积低于144平方米的普通自住住房。”即单套住房套内建筑面积＜120平方米或建筑面积＜144平方米，符合任一条件可申请公积金贷款。
例一：职工购买的住房套内建筑面积为90平方米，建筑面积为110平方米，即住房套内建筑面积＜120平方米，且住房建筑面积＜144平方米，符合申请公积金贷款的条件。
例二：职工购买的住房套内建筑面积为119平方米，建筑面积为149平方米，虽然建筑面积＞144平方米，但住房套内建筑面积＜120平方米，符合申请公积金贷款的条件。
例三：职工购买的住房套内建筑面积为129平方米，建筑面积为143平方米，虽然住房套内建筑面积＞120平方米，但住房建筑面积＜144平方米，符合申请公积金贷款的条件。
例四：职工购买的住房套内建筑面积为120平方米，建筑面积为149平方米，即住房套内建筑面积=120平方米（不低于120平方米）且住房建筑面积＞144平方米，不符合申请公积金贷款的条件。
8.如何判定公积金贷款申请中借款申请人家庭的房屋套数？
答：按照“认房不认贷”的原则，借款申请人申请公积金贷款时，其家庭公积金贷款住房套数的认定，以申请公积金贷款时房屋交易信息、房屋权属登记为准，本次公积金贷款申请的房屋不纳入计算。
（1）属于下列情形之一的，执行首套住房公积金贷款政策：
①借款申请人家庭在全国范围内未曾使用公积金贷款且在佛山市行政区域内无住房的。
②借款申请人家庭在全国范围内已使用一次公积金贷款且已结清，并在佛山市行政区域内无住房的。
（2）属于下列情形之一的，执行第二套住房公积金贷款政策：
①借款申请人家庭在全国范围内未曾使用公积金贷款，并在佛山市行政区域内有一套住房的。
②借款申请人家庭在全国范围内已使用一次公积金贷款且已结清，并在佛山市行政区域内有一套住房的。
（3）属于下列情形之一的，不予贷款：
①借款申请人家庭在全国范围内已使用两次以上公积金贷款的。
②借款申请人家庭在佛山市行政区域内有两套以上住房的。
9.夫妻双方在婚前各自已使用一次公积金贷款，婚后是否还可以继续申请公积金贷款？
答：按照借款申请人家庭已使用的公积金贷款次数计算，夫妻在婚前各自已使用一次公积金贷款，则借款申请人家庭使用公积金贷款次数为两次，根据《贷款办法》第十一条规定，无论是否结清，都不能再次申请公积金贷款。
10.夫妻曾共同申请公积金贷款（该笔公积金贷款已还清），离异后双方约定所购房屋归属，再次购买新房申请公积金贷款时，如何认定房屋套数？
答：夫妻共同申请公积金贷款，离异后无论所购房屋如何分配，二人均已享受公积金贷款政策，再次使用公积金贷款的，前一次公积金贷款记录计入公积金贷款使用次数。
（四）关于贷款额度的问题
1.公积金贷款不足够，是否可申请组合贷款（公积金贷款＋商业贷款）？
答：可以，如公积金贷款仍不足够，且个人有偿还能力的，借款申请人可同时申请组合贷款（公积金贷款＋商业贷款）。
2.贷款额度如何规定？
答：公积金贷款由公积金中心根据以下规定对借款申请人的实际情况进行综合评定测算并取最低值，再结合贷款申请时公积金中心资金运行情况对应的流动性风险系数确定最终可贷额度（向下取1000元的整数倍）：
（1）不得高于佛山市住房公积金管理委员会（以下简称公积金管委会）规定的最高贷款额度。
（2）不得高于借款申请人申请公积金贷款时根据其个人账户缴存余额、缴存余额倍数、缴存时间系数综合确定贷款额度，即：贷款额度=借款申请人个人账户缴存余额×缴存余额倍数×缴存时间系数。
同一笔公积金贷款为夫妻共同申请的，个人账户缴存余额合并计算。
（3）借款申请人的月房产支出与收入比控制在50%以下，其计算公式为：贷款额度÷贷款期数＋月应还利息≤月收入×50%；月所有债务支出与收入比控制在55%以下，其计算公式为：贷款额度÷贷款期数＋月应还利息＋其他债务月均偿付额≤月收入×55%。
同一笔公积金贷款为夫妻共同申请的，综合所有借款申请人的债务与月收入进行计算。借款申请人的月收入，以住房公积金缴存单位申报登记的计缴工资基数为准。
（4）不得高于住房总价与已支付首付款的差额。
上述最高贷款额度、缴存余额倍数、缴存时间系数、流动性风险系数等由公积金中心拟订，报公积金管委会审批通过后执行。
3.如何理解贷款额度的计算方式？
答：贷款额度=借款申请人个人账户缴存余额×缴存余额倍数×缴存时间系数×流动性风险系数。
夫妻共同申请公积金贷款且符合公积金贷款条件的（以下统称双缴存职工家庭），缴存时间的认定以主借款申请人为准，个人账户缴存余额可合并计算。
每笔公积金贷款的可贷额度按上述计算公式计算后还需根据住房价值、首付款比例、还贷能力系数、信用状况等规定综合评估借款申请人实际情况，取最低值确定（向下取整为1000元的整数倍）。
例：假设职工张三家庭在佛山购买首套住房申请公积金贷款，职工张三个人账户余额在申请公积金贷款时有4万元，缴存时长5年（即60个月），对应的缴存时间系数为1.5，其配偶李四个人账户余额在申请公积金贷款时有1万元，缴存时长1年（即12个月），对应的缴存时间系数为1，目前缴存余额倍数为12，我市流动性风险系数是1，当这笔公积金贷款选职工张三作为主借款人，那么按照计算公式计算，最高贷款金额是90万=（4+1）万×12×1.5×1。
重新调整后的贷款额度的计算方式也更为精准，个人账户余额越多、缴存时间越长，可以申请的贷款额度也就越高。
4.什么情况下，最高贷款额度可上浮？
答：借款申请人购买首套自住住房，存在以下其中一种情形的，最高贷款额度可适当上浮：
（1）购买的住房为达到二星级以上绿色建筑标准的商品住房，但不包括转为再交易住房进行交易的绿色建筑商品住房；
（2）购买的住房已认定为装配式建筑项目的商品住房，但不包括转为再交易住房进行交易的装配式建筑商品住房；
（3）属于多孩家庭（三孩以上）。
同时符合上述多种情形的，上浮比例可累加。上浮比例由公积金中心拟订，报公积金管委会审批通过后执行。
（五）关于贷款偿还的问题
1.什么是住房公积金冲还贷？
答：住房公积金冲还贷，即借款人授权公积金中心按照约定每月使用个人账户的资金直接冲抵住房公积金个人住房贷款还款本息。
2.是否申请公积金贷款都必须办理住房公积金冲还贷业务？
答：《贷款办法》实施后办理的公积金贷款，在申请时都应当同时办理住房公积金冲还贷业务，该业务暂不适用于《贷款办法》实施前办理的公积金贷款。
（六）关于贷后管理的问题
1.是否可以提前还款？是否有时间限制？
答：可以，但借款人不可在借款合同约定还款日及前一天申请提前还款业务。
2.还款账号发生变更，应如何处理？
答：若借款人还款账户发生变更，应向受托银行提出变更申请。
（七）其他问题
1.已申请公积金贷款但未发放贷款时，是否能够停缴住房公积金？
答：根据《贷款办法》第二十五条，借款申请人的个人账户状态为封存等非正常缴存状态的，公积金中心有权暂停发放贷款。
2.公积金贷款发放后，是否能够停缴住房公积金？
答：按权利与义务对等的原则，在贷款结清前，借款人应当继续缴存住房公积金。根据《贷款办法》第四十九条，如贷款期间借款人连续9个月或累计24个月不依时足额缴存住房公积金的，借款人应当及时结清贷款；在借款人结清贷款前，其所欠贷款的利率于次年调整为同期中国人民银行公布商业贷款基准利率，如属浮动利率情形的，按规定上浮利率执行。
3.对于存在违规申请公积金贷款行为的，会被如何处置？
答：存在违规申请公积金贷款的，如未能成功获取贷款资金，则自发现之日起，一年以内取消其公积金提取与公积金贷款的资格；如已成功获取贷款资金，在未偿还全部欠款或处置抵押物前，暂停其公积金提取、公积金贷款业务，已偿还全部欠款的，自偿还之日起，三年以内取消其公积金提取与公积金贷款资格。
对于违规申请公积金贷款的职工，由公积金中心记载其失信记录，失信记录随个人账户一并转移，机关、事业单位及国有企业缴存职工情节严重的，告知其所在单位。
佛山市住房公积金管理中心
2023年12月29日