为规范我市业主委员会、业主个人、受托的第三方运营机构在物业管理区域内地表及地下、半地下和高层汽车库改建、扩建新能源汽车充电设施（以下简称充电设施）工作，以及管理工作中各方主体的权利、义务，保障人民生命财产安全，减少、避免安全隐患的产生、安全事故的发生，我局曾于2021年10月1日颁布施行了《佛山市物业管理区域新能源汽车充电设施安全建设管理指引（试行）》，后又联合市发展和改革局、市消防救援支队于2023年8月1日颁布施行了《关于进一步明确在物业管理区域内地下、半地下和高层汽车库建设电动汽车分散充电设施有关要求的通知》。我局根据在执行过程中各方的反馈，合并了两份规范性文件的重复规定，形成了《佛山市物业管理区域新能源汽车充电设施安全建设管理指引》（以下简称《指引》)。现将有关情况说明如下：
一、制定背景和必要性
（一）推广使用新能源汽车是国家明确的发展方向
加快新能源汽车的推广应用，能有效缓解能源和环境压力，促进汽车产业转型升级。大力推进充电设施建设，有利于解决新能源汽车充电难题，是发展新能源汽车产业的重要保障。为此国务院、省政府陆续出台了相关政策文件。
（二）上位法律法规、制度滞后，建设、管理存空白
虽然国务院、省政府出台了一系列政策，但由于新能源汽车充电设施属于新鲜事物，其建设、管理等仍存在很多不明确、有待完善的地方，在实践中，出现了许多问题：一是法律问题。需要考虑如何保障《中华人民共和国民法典》规定的充电设施相邻的业主权益，对充电设施建设时可能占用小区共有部位，改变共有部位原规划用途，破坏或改变公共部分，使用时增加变压器等小区共有设施负荷建等涉及全体业主权益需要业主共同决策的问题；二是安全管理问题。充电设施存在漏电、新能源汽车存在自燃的安全隐患。在实践中，没有专业资质的业主私自安装充电设施、飞线充电等情况时有发生，业主对于充电设施及其设置场所的日常消防安全检查及管理往往草草了事，充电设施安全管理权责不清、相应的安全管理制度不健全、安全隐患得不到及时整治等问题，一旦新能源汽车充电设施发生事故，不能有效开展应急处置，易引发安全事故扩大，严重危害小区业主的生命、财产安全；三是缺乏统一标准的问题。目前充电基础设施建设审批立项与建设手续办理流程不明确，企业备案服务不规范，由此导致的全市各区、甚至不同项目有不同操作标准，容易造成脱离管理的乱象、物企权力寻租的问题。政府管与不管，如何管理成为必需解决的问题。
（三）2020年以来由此产生的信访投诉频发，影响社会稳定
因为充电设施安全管理权责不清、相应的安全管理制度不健全，在充电设施安装过程中产生了新能源汽车车主新建充电设施的需求与全体业主的安全与利益之间的矛盾，甚至有个别物业服务企业利用新能源汽车审批建设进行权力寻租。去年以来，围绕物业管理区域内新能源汽车充电设施建设、管理的问题造成了相当数量的信访、投诉、纠纷，破坏了社区的稳定、社会的和谐。
投诉的内容分为两类：一是来自有充电设施建设需求的业主。他们在车位权属不清晰、不具备改造条件的情况下，强硬要求物业服务企业出具同意项目建设安装的意见，认为物业服务企业负责任的劝阻是故意刁难，引发投诉；有部分业主在具备安装条件的情况下，被物业服务企业无理阻拦，甚至进行权力寻租，引发投诉。二是来自充电设施相邻的业主。充电设施相邻的业主认为充电设施具有高度危险性，对物业同意安装充电设施不满，引发投诉。
（四）既有小区地下、半地下和高层汽车库建桩需求大，风险也大
由于目前我市新能源汽车数量远少于燃油汽车，且业主购置新能源汽车时间不一，故在未来十年甚至更长的一段时间内，我市小区地下停车场将会呈现少量新能源汽车以“插花”形式停放在大量燃油汽车旁的局面。一旦因充电着火，很可能“火烧连营”。新能源汽车火灾绝大多数是电池短路造成，锂电池着火易爆燃，火势迅猛，用二氧化碳、泡沫灭火器很难扑灭，着火中、后期唯有通过不断大量喷水为电池降温，直至其烧尽。因限高，消防车无法进入地下停车场，一旦地下车库发生火灾，只能依靠停车场的消火栓喷水灭火，扑救难度更大。根据《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067-2014），建筑构件的最大设计耐火时间不超3小时，一旦梁、柱等承重结构烧毁，将致使地下停车场上方的住宅成为危房。
（五）小区用电负荷有限，增容有工作难度
根据供电部门的设计规范，90至140㎡的住宅设计用电负荷为10千瓦。在用电高峰期，平均每户剩余2-3千瓦负荷，1个慢充桩用电负荷为7千瓦，安装后将占用2-3户的剩余用电负荷。据此计算，当三分之一的业主安装充电桩后，必将耗尽小区变压器剩余负荷，导致其余三分之二的业主再无容量安装充电桩。因此，要保证将来全体业主都有可能安装充电桩，就必须对变压器增容。
变压器作为小区共用设施，自筹资金或者移交给供电部门增容改造都需要依法取得法定比例业主同意方可实施，难度较大。
综上，尽快修订我市相关的两份规范性文件，明确我市物业管理区域，特别是地下、半地下和高层汽车库改建、扩建新能源汽车充电设施建设、管理工作的相关办事程序、办事材料、管理制度等具有合法性、必要性和紧迫性。
二、制订依据
《指引》制定依据有：《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国安全生产法》、《生产安全事故应急条例》、《广东省物业管理条例》、《广东省城乡规划条例》、《国务院办公厅关于加快新能源汽车推广应用的指导意见》（国办发〔2014〕35号）、《国务院办公厅关于加快电动汽车充电基础设施建设的指导意见》（国办发〔2015〕73号，现已失效）、《广东省人民政府办公厅关于加快新能源汽车推广应用的实施意见》（粤府办〔2016〕23号）、《关于加快居民区电动汽车充电基础设施建设的通知》（发改能源〔2016〕1611号）、《广东省电动汽车充电基础设施建设运营管理办法》（粤发改能电〔2016〕691号，2016年10月28日发布施行，有效期五年）、《广东省人民政府关于加快新能源汽车产业创新发展的意见》（粤府办〔2018〕46号）等法律法规政策文件和广东省标准《电动汽车充电基础设施建设技术规程》（DBJ/T 15-150-2018）、《电动汽车分散充电设施工程技术标准》（GB/T 51313-2018）、《电动汽车充换电设施工程施工和竣工验收规范》（NB/T 33004-2020），参照《广州市电动汽车充电基础设施选址规划、建设、运营维护技术规范指引》、《广州市工业和信息化局关于印发进一步加强电动汽车充电基础设施建设运营管理的通知》（穗工信规字〔2019〕1号）、《广州市电动汽车充电基础设施安全管理办法》、《深圳市住宅区住宅类停车场新能源汽车充电设施安全管理指引（征求意见稿）》、住建部公开答复网友提问内容等。
还参照了《佛山市禅城区住房城乡建设和水利局 佛山市禅城区发展和改革局 佛山市禅城区消防救援大队关于明确物管小区内电动汽车分散充电设施建设安装条件的通知》、《佛山市南海区住房城乡建设和水利局 佛山市南海区发展和改革局 佛山市南海区消防救援大队关于明确物管小区内电动汽车分散充电设施建设安装条件的通知》（南建水函〔2022〕71号）、《佛山市顺德区住房城乡建设和水利局 佛山市顺德区发展和改革局 佛山市顺德区消防救援大队关于明确物管小区内电动汽车分散充电设施建设安装条件的通知》（顺住建发〔2022〕27号）、《成都市居民小区居民充电基础设施建设管理实施细则》（成经信发〔2021〕7号）。
三、制度主要内容及创新点
《指引》正文共包含二十二条，附件十三个，主要规定了物业管理区域，包括地下、半地下和高层汽车库改建、扩建新能源汽车充电设施建设、管理过程中的工作流程和责任主体等方面的内容。
《指引》的创新点可归纳为“五有”，即“实施有依据”、“动作有标准”、“责任有落实”、“安全有保障”及“落地有办法”，具体如下：
（一）实施有依据
《指引》依法依规对相关工作进行规范。
第三条对充电设施的建设场所需满足的条件及充电设施建设依据进行了规定。
第六条规定涉及业主共同表决事项的，依据《中华人民共和国民法典》有关规定征求业主意见、保障相邻业主合法权益。
第十条规定依据广东省标准《电动汽车充电基础设施建设技术规程》（DBJ/T 15-150-2018）、《电动汽车分散充电设施工程技术标准》（GB/T 51313-2018）等标准规范要求出具施工图纸；第十一条规定依据《建设工程消防设计审查验收管理暂行规定》进行消防设计审查、验收或备案、抽查；第十二条规定依据《广东省城乡规划条例》、《建筑工程施工许可管理办法》和《广东省住房和城乡建设厅关于调整房屋建筑和市政基础设施工程施工许可证办理限额的通知》办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证。
（二）动作有标准
《指引》为充电设施的施工、验收及管理这三个环节设置了规范的动作。
《指引》第八条、第九条对充电设施施工建设进行规定：业主不得擅自施工，应当按规定进行申请。
第十三条对充电设施验收进行规定：业主会同供电部门、施工方、具备相应资质的第三方检验技术机构，邀请物业服务企业一同验收，并向住建部门提交相关资料。
第十四条对充电设施管理进行规定：业主可以自行管理或委托第三方管理。
（三）责任有落实
《指引》分别对施工安全责任、设施管理责任及物业服务企业的监督责任进行了明确。
《指引》第九条是对施工安全责任的落实：物业服务企业需与签订《安全生产管理协议》。
《指引》第十四条、第十五条是对设施管理责任的落实：第十四条规定业主自行管理的，物业服务企业需与业主签订《充电设施安全使用承诺书》；业主委托他人管理的，物业服务企业需与受托人签订《安全管理协议》。
《指引》第十六条规定物业服务企业应依约加强巡视确保设施安全，应通过应急预案来提高处置能力。
《指引》还落实了物业服务企业的监督责任：一是发现责任，第八条、第九条、第十三条规定了业主需要向物业服务企业提交的资料，方便物业服务企业知晓设施设备的存在，第十六条第（一）项、第（二）项则规定了物业服务企业对充电设施巡查、发现隐患的责任；二是劝阻责任，第十六条第（三）项规定物业服务企业发出《违规行为告知书》的情形与责任，第十六条第（四）项规定物业服务企业及时停电的情形与责任；三是报告责任，第十六条第（五）项规定了物业服务企业向有关部门提交《违规行为报告书》的情形与责任。
（四）安全有保障
《指引》通过技术、制度及人员等三方面对安全予以保障。
《指引》以广东省标准《电动汽车充电基础设施建设技术规程》（DBJ/T 15-150-2018）和《电动汽车分散充电设施工程技术标准》（GB/T 51313-2018）为建设依据，并规定供电部门的参与等为充电设施的建设提供充分的技术保障。
《指引》第十五条第（三）项规定了定期检查制度，第十五条第（四）项规定了定期安全风险评估制度，第十五条第（五）项规定了维修保养台帐制度，第十六条第（二）项规定了物业服务企业的应急制度，为充电设施的管理提供了充分的制度保障。
《指引》第九条第一款规定业主必须委托专业的施工单位建设充电设施，第十三条规定第三方检验技术机构需参与指导充电设施的验收，第十五条第（四）项规定需委托具备相应资质的第三方进行定期风险评估，第十六条第（一）项规定物业服务企业人员的日常巡查，为充电设施的建设及管理提供了充分的人员保障。
（五）落地有办法
近几年以业主分散建设电动汽车充电设施的需求最大，实操中遇到的最大困难就是《电动汽车分散充电设施工程技术标准》（GB/T 51313-2018）实施前（2019年3月1日）已建成的既有小区地下、半地下及高层车库很难完全满足国家标准，且无法改造。《指引》根据建设部公开答复网友提问时明确的标准以及《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》( GB50067-2014）对地下、半地下和高层汽车库火灾自动报警系统、排烟设施、自动喷水灭火系统、消防应急照明和疏散指示标志提出的要求，在第三条进行了明确规定，坚守安全底线的同时大大提高了实操性。
四、制度实施的对象
《指引》实施的主要对象是已经在物业管理区域改建、扩建新能源汽车充电设施，或有在物业管理区域改建、扩建新能源汽车充电设施需求的业主委员会、业主个人、受托的企业（单位）。
五、制度实施可能带来的影响
一是“安装有条件”。拟安装电动汽车充电设施的地下、半地下及高层车库必须符合《指引》第三条第一、第二、第三款的条件，因此，有部分小区的车库会因为不满足条件，只能在地面上安装。
二是“建设有红线”。在安装电动汽车充电设施时不得违反《指引》第九条规定，不得损坏或者擅自变动建筑楼板、梁、柱、剪力墙等房屋承重结构、主体结构，不得损坏或者擅自变动原有消防设施或防火分区，不得在人防工程范围内开孔（钻孔）贯穿结构件。
三是“管理有规范”。业主必须按照《指引》第十五条规定，做好充电设施的日常安全保障工作。物业服务企业必须按照《指引》第十六条规定，加大对物业管理区域消防安全隐患的监督，对业主违法违规行为进行劝阻。
总之，物业管理区域建设、管理充电设施不再是“随心所欲”、“无章可循”了，正因为这些所谓的“影响”，才能保障真正的安全。
