佛山市自然资源局关于印发《佛山市土地1.5级开发操作指引》的通知
佛山市自然资源局关于印发《佛山市土地1.5级开发操作指引》的通知
佛自然资通〔2024〕132 号
各区人民政府，市相关部门：
《佛山市土地1.5级开发操作指引》已经市人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。执行过程遇到的问题，请径向市自然资源局反映。
佛山市自然资源局
2024年10月14日
佛山市土地1.5级开发操作指引
第一章 总则
第一条 （制定目的和依据）为提高佛山市土地节约集约利用效率，挖掘土地价值，形成政府储备土地滚动开发的新模式，规范有序推进佛山市土地1.5级开发工作，依据《中华人民共和国土地管理法》《规范国有土地租赁若干意见》《不动产登记暂行条例实施细则》《广东省国有建设用地使用权交易市场管理规定》等法律法规和政策文件要求，结合本市实际，制定本指引。
第二条 （土地1.5级开发定义）本指引所称土地1.5级开发，是指为盘活政府储备土地，加快土地预热，解决远景规划与近期开发诉求的矛盾，政府将基础设施完备、未纳入近期土地出让计划、潜在价值较高的地块，租赁给承租人进行过渡性开发利用，待开发条件成熟后，政府按约定收回土地并按远景规划实施。
第三条 （适用范围）本指引适用于符合准入条件的政府储备土地1.5级开发及其监督管理工作。
第四条 （职责分工）建立佛山市土地1.5级开发管理统筹协调机制，由自然资源主管部门牵头，成员单位包括发展改革、财政、招商引资、生态环境、住房城乡建设、城市管理和综合执法、水务等主管部门。各成员单位履行各自职责，建立健全联动机制，共同负责土地1.5级开发项目的审批与管理。
自然资源主管部门牵头负责本指引实施的统筹协调，负责审核项目规划准入、土地准入和开发条件，办理土地租赁手续、规划许可手续、用地审批手续和用地收回手续。
发展改革主管部门负责办理项目立项手续，并与招商引资主管部门共同负责项目产业准入审核。
财政主管部门负责项目租金收入的资金监管。
生态环境主管部门负责审核项目环保准入及项目环评审批。
住房城乡建设主管部门负责审核及办理房屋建筑工程施工许可手续，负责房屋建筑工程施工质量、安全监管。
城市管理和综合执法主管部门、水务主管部门等相关职能部门按照各自职责，共同做好土地1.5级开发的推动和管理工作。
第五条 （土地储备主体）土地储备主体（市、区土地储备机构及其委托管理的属地镇人民政府、街道办事处）负责编制土地1.5级开发项目年度计划，负责土地1.5级开发项目的策划、申报，编制土地租赁方案。
第六条 （工作流程）土地储备主体编制土地1.5级开发项目年度计划，报同级自然资源主管部门批准，报区自然资源主管部门批准的需提交市自然资源局备案。纳入土地1.5级开发项目年度计划的项目，可按照本指引第二章、第三章相关程序要求办理（具体流程详见附件）。
第二章 准入受理
第七条 （产业准入）土地1.5级开发项目应当符合下列产业要求：
（一） 符合国家、省、市产业政策和规划，并符合所在片区产业发展方向，鼓励发展提供高品质服务和优质环境、加快高端产业与高层次人才集聚和相关配套服务的项目。土地1.5级开发项目不做固定资产投资强度、亩均税收等经济指标要求；
（二） 不得引入国家产业政策规定的限制类、淘汰类产业，或与所在片区产业发展导向不符的项目。
第八条 （规划准入）土地1.5级开发项目应当符合下列规划要求：
（一） 已纳入土地1.5级开发项目年度计划；
（二） 不得违反国土空间总体规划的强制性内容；
（三） 不得影响所在地区近期建设的实施。
第九条 （土地准入）土地1.5级开发项目租赁的土地应当符合下列权属及手续要求：
（一） 应当是手续完善的国有建设用地，权属清晰合法、面积准确、无争议，土地租赁前其使用性质、容积率等规划条件明确；
（二） 不得位于地质灾害易发区且不得存在未做好相关防御工作、未消除安全隐患或者矿产压覆的情况，不得影响防洪、泄洪及河堤结构安全；
（三） 不得存在被抵押、查封或以其他形式限制权利的情形；
（四） 涉及违法用地的，已依法处理到位。
第十条 （环保准入）土地1.5级开发项目应当符合下列环保要求：
（一） 符合《佛山市“三线一单”生态环境分区管控方案》相关管控要求；
（二） 租赁的土地符合建设项目土壤环境质量要求，不得列入建设用地土壤污染风险管控和修复名录；
（三） 土地租赁用途涉及公共管理和公用服务用地的，应当开展土壤污染状况调查；
（四） 不得引入化学原料及化学制品制造业、造纸工业等对居住和公共设施等环境有严重干扰和污染的项目；
（五） 不得引入有水污染或土壤污染的项目。
第十一条 （开发要求）土地1.5级开发项目应当符合下列开发要求：
（一） 不得建设居住项目及其他用于销售的项目；
（二） 项目容积率原则上不得超过2.0，建筑高度不超过24米；
（三） 建筑密度突破佛规上下限、绿地率突破佛规下限、容积率突破佛规下限的，应在土地1.5级开发项目地块的详细规划编制时单独论证；
（四） 建筑鼓励采用低成本、美观实用的模块化、装配式等建筑方式，原则上不得修建地下室；建筑风格及立面应结合城市景观界面进行综合设计；
（五） 土地租赁期限一般为5-10年，最长不超过15年。
第十二条 （认定流程）土地1.5级开发项目资格准入的认定流程和申请资料：
（一）认定流程
1.土地储备主体向自然资源主管部门提交申请材料；
2.自然资源主管部门收到申请材料后，书面征求各部门意见，报同级政府批准；
3.报区政府批准的土地1.5级开发项目，申请材料及批准材料报市自然资源局备案。
（二）申请资料
1.《佛山市土地1.5级开发项目资格准入申请表》；
2.《佛山市土地1.5级开发项目申请书》；
3.土地1.5级开发项目年度计划。
第三章 办理程序
第十三条 （办理原则）经政府批准同意准入的土地1.5级开发项目，通过土地租赁形式，参照一般建设项目的要求办理报建许可手续。
第十四条 （联审联批）土地1.5级开发项目建设手续审批时，可采取“并联审批、快审快办、限时办结”的办法，提高速度压缩时间，支持项目加快前期工作的办理。
第十五条 （控规流程）土地储备主体凭政府准入批准，可根据以下情形向自然资源主管部门提出在原有详细规划不变的基础上，补充编制土地1.5级开发项目地块的详细规划的申请。
（一）土地1.5级开发项目所在片区有已批或在编地块开发细则的，组织编制1.5级开发项目涉及土地的地块开发细则的修改方案，明确其管控内容和要求，按地块开发细则的技术修正程序进行。
（二）土地1.5级开发项目所在片区控制性详细规划尚未分层编制的、涉及控制性详细规划内容修改的，组织编制1.5级开发项目涉及土地的控制性详细规划的修改方案，明确其管控内容和要求，按控制性详细规划的技术修正程序进行。
（三）土地1.5级开发项目所在片区尚未编制控制性详细规划的，组织编制1.5级开发项目涉及土地的规划条件论证报告，按规划条件论证的法定程序进行。
第十六条 （规划条件流程）土地储备主体凭政府准入批准、经批准的控制性详细规划或规划条件论证报告，向自然资源主管部门申请出具建设用地规划条件，用地规划条件作为土地租赁合同的组成部分，并作为项目办理前期报建手续的规划依据。规划条件应当注明“土地1.5级开发项目”。
第十七条 （土地租赁方式和流程）土地1.5级开发项目采用国有土地租赁的方式供应土地。公共管理与公共服务用地（科研用地除外）可采用协议方式租赁，工业、物流仓储、科研、商业服务业等用地采用公开方式租赁。
采用协议方式租赁的，由土地储备主体编制租赁方案（讨论稿）报自然资源主管部门，自然资源主管部门报请同级政府同意，协议方式租赁流程结束后，由自然资源主管部门与承租人签订土地租赁合同并发布租赁结果公告。
采用公开方式租赁的，由土地储备主体编制租赁方案（讨论稿）报自然资源主管部门，自然资源主管部门将租赁方案提请土地招拍挂联席会议集体讨论通过后报请同级政府同意。公开方式租赁流程结束后，由自然资源主管部门与承租人签订土地租赁合同并发布租赁结果公告。
承租人可凭土地租赁合同向自然资源主管部门申请办理租赁土地的不动产权证，应当注明“土地1.5级开发项目，土地使用权和地上建筑物未经自然资源主管部门同意不得抵押、质押、担保或其他处置”。
第十八条 （项目立项）承租人按规定向发展改革主管部门办理项目立项手续。
第十九条 （规划许可流程）承租人凭规划条件和土地租赁合同，向自然资源主管部门申办《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》。规划许可应当注明“土地1.5级开发项目”。
第二十条 （施工许可流程）承租人凭租赁土地的不动产权证和《建设工程规划许可证》，向住房城乡建设主管部门申办《建筑工程施工许可证》。施工许可应当注明“土地1.5级开发项目”。
第二十一条 （竣工验收流程）住房城乡建设、自然资源等主管部门的验收和五方责任主体竣工验收（建设、勘察、设计、施工、监理单位）在联合验收中同步完成，其中建设工程城建档案验收事项实行告知承诺制。联合验收通过后，同步发放竣工联合验收意见书。相关验收文件需注明“土地1.5级开发项目”。
第二十二条 （审批环节和费用减免）土地1.5级开发项目免于核发施工许可阶段污水排入排水管网许可证；免于办理建设工程验线；无需修建防空地下室，也无需缴纳人防地下室易地建设费。
符合条件的项目可依法享受政府性基金和行政事业性收费减免政策，由相关职能部门落实国家规定的税收优惠政策。
第二十三条 各相关职能部门可在本指引的框架流程下另行制定具体的实施细则。
第四章 合同要求
第二十四条 （承租人权利）在土地租赁期限内，承租人有权按照土地租赁合同约定的用地性质、规划要求和其他条件，对租赁土地进行开发、利用和经营，并享有占有、使用和收益的权利。
第二十五条 （评估确定租金）租金的确定应符合国家有关规定，租赁标准应与地价标准相均衡，由土地储备主体委托具备资格的专业机构，按照现行规程、规范的要求进行评估，底价或起始价原则上不得低于经容积率、使用年限修正后的基准地价的70%，由土地招拍挂联席会议综合考虑产业发展导向、公益性要求等因素，最终参考评估结果集体决策确定。
第二十六条 （租金的支付）租金的具体支付方式通过租赁合同约定。
第二十七条 (土地交付标准)交付土地时，宗地应当用地手续完善，权属清晰合法、面积准确、无争议；现状条件应达到合同约定的交付条件。
第二十八条 （租赁期限）土地租赁期限一般为5-10年，最长不超过15年。承租人在租赁期限届满前三个月内可以申请续期，经自然资源主管部门批准后可续期，每次申请续期不超过2年，累计租赁期限不得超过15年。
第二十九条 （土地用途管制）租赁土地严格实行土地用途管制，未经自然资源主管部门同意不得改变用途，严禁变相开发商品住宅项目。承租人未按照土地租赁合同约定的规划用地性质或者规划要求开发、利用、经营土地，或存在其他违反土地租赁合同约定情形的，出租人应当责令其限期改正；逾期不改正的，出租人应及时依法主张解除土地租赁合同，提前收回租赁土地，并追究承租人违约责任。涉及行政处罚的，由有关行政主管部门依法给予行政处罚。
第三十条 （租赁权处置管制）未经自然资源主管部门同意或者租赁合同未有相关约定的，承租人不得将承租的土地使用权转租、转让、设定抵押等担保或者进行其他处置。凡有上述情况的，出租人应及时依法主张解除土地租赁合同，提前收回租赁土地，并追究承租人的违约责任。
第三十一条 （建筑使用权管制）租赁土地上依法建设的建（构）筑物可向第三方出租，租期不得超过土地租赁合同的剩余年限。租赁土地上依法建设的建（构）筑物不得销售，未经自然资源主管部门同意，不得设定抵押等担保或者进行其他处置。
土地租赁期满时，土地承租人应当收回全部建（构）筑物使用权，并确保权属清晰、无争议。凡因地上建（构）筑物权属不清晰或存在争议影响交回土地的，出租人有权追究土地承租人的违约责任。
第三十二条 （期满交回土地）租赁期限届满，承租人应当注销租赁不动产权证，租赁土地由出租人收回并移交土地储备主体统一管理。
租赁土地上依法建设的建（构）筑物的使用期限与土地租赁期限相同，期满后承租人应当自行拆除地上地下建（构）筑物且恢复原状，并完成管线及设备迁改。
租赁期限届满，承租人拒不按约定方式处置租赁土地上的建（构）筑物、管线、设备的，出租人有权按照约定拆除租赁土地地上及地下的建（构）筑物及设备、迁改管线并恢复原状，办理不动产权证的变更手续。承租人拒不执行拆除的，或承租人拒不按约定注销不动产权证的，出租人有权依法主张权利。
第三十三条 （承租人终止的收回）承租人有下列情形之一的，出租人应当及时依法主张收回土地：
（一）企业法人依法终止、解散的；
（二）企业法人依法被吊销营业执照的；
（三）企业法人或者其他组织资格存续年期届满且不续期；或者存续年期尚未届满，但停止使用原租赁的国有土地一年以上的。
第三十四条 （提前收回租赁土地的情形）有下列情形之一的，出租人有权依照法律规定的程序提前收回：
（一）承租人不按照土地租赁合同约定的用途使用租赁土地或者违法使用租赁土地，违法建设建（构）筑物、存在影响消防等应急安全的，未经自然资源主管部门同意转租、抵押、质押、担保或其他处置，不按合同约定交纳租金，且上述行为责令限期改正逾期仍不改正的；
（二）因实施城市规划需要的；
（三）因实施土地供应年度计划需要的；
（四）因抢险救灾需要的；
（五）因国家利益、公共利益需要的；
（六）法律、法规规定的其他情形。
第三十五条 （部门监管职责）各相关职能部门按照部门职责进行监管，对违规行为按规定进行查处。
第五章 附则
第三十六条 （一事一议）纳入我市重点片区老旧工业园区年度实施计划的拆除新建项目，确因公共利益、产业发展需求等需要开展土地1.5级开发的可“一事一议”，参照本指引执行。涉及农村集体所有土地的，应按照农村集体经营性建设用地租赁及报建的相关政策执行。
第三十七条 （解释权）本指引由市自然资源局负责解释。
第三十八条 （施行日期）本指引自2024年11月15日起实施，有效期为3年。有效期内如遇法律、法规或有关政策调整变化的，从其规定。
公开方式：主动公开